31-07-2025
Sarcelles est une ville où il fait bon investir dans l'immobilier, pour Forbes
Sur un marché immobilier qui peine encore et toujours à revenir à son niveau de dynamisme d'il y a 5 ans, le segment de l'investissement locatif est encore plus à la peine. Et pour cause: les niveaux de prix restent élevés tandis que les perspectives de gains ont tendance à s'assombrir entre fiscalité alourdie, contraintes réglementaires, encadrement des loyers etc. Dans ce contexte plutôt sombre, la suggestion publiée par le magazine Forbes - ce média américain connu notamment pour son classement des plus grosses fortunes - a de quoi surprendre.
Dans un article titré « Sarcelles, la banlieue qui défie Paris et réinvente l'investissement immobilier », le site vante les vertus de cette cité du Val-d'Oise, peu habituée à un traitement médiatique aussi flatteur. La ville dont Dominique Strauss-Kahn a été maire de 1995 à 1997 avant de devenir député du Val-d'Oise jusqu'en 2007 promettrait « des rendements de 8 à 15% » grâce à des « appartements spacieux à 144.000 euros ». Bien loin des « rendements faméliques » de la capitale qui « s'essouffle sous des prix stratosphériques » à en croire l'article.
Plus-values à venir
La thèse de l'auteur, c'est que la ville de 58.000 habitants bénéficie actuellement d'investissements publics massifs pour assurer sa transformation urbaine tout en dopant les performances énergétiques des immeubles des années 1960 et 1970. Pas moins de 100 millions d'euros doivent être injectés sur 7 ans dans le cadre d'une Opération de requalification des copropriétés dégradées. La sécurité s'améliorerait également avec moins de crimes et délits pour 1000 habitants que dans la capitale mais Sarcelles reste victime de sa mauvaise réputation. Un déficit d'image qui explique également les prix particulièrement bas, sous les 2500€/m², quatre fois moins cher qu'à Paris. Ce qui permet d'escompter un jour ou l'autre d'importantes plus-values.
De son côté, Manuel Ravier cofondateur de la société Investissement locatif, appelle à la prudence. À défaut d'avoir déjà investi à Sarcelles, il a plusieurs fois misé sur des secteurs populaires en Île-de-France. « Ce sont toujours des paris sur l'avenir et sur la gentrification de certains quartiers, explique-t-il, mais ils sont malheureusement souvent perdants. » Selon lui, les dynamiques positives qui s'enclenchent finissent souvent par buter sur un retour des sujets de sécurité. « Par ailleurs, il y a deux points à surveiller de près quand on investit dans des villes bon marché, rappelle-t-il, le niveau de la taxe foncière et le montant des charges. Et à raison de 1400 à 1600 euros par an pour un T4, Sarcelles n'est pas très bien placée tandis que les grands ensembles typiques de la ville sont aussi ceux dont les charges sont les plus élevées.» Un point qui devrait s'améliorer dans les copropriétés qui auront eu droit à une rénovation thermique complète. Il n'en reste pas moins que la ville conservera toujours un inconvénient: malgré l'amélioration à venir de sa desserte, elle reste plus éloignée de la capitale que des rivales telles que Saint-Ouen ou Saint-Denis.
Une hausse de 22% en 5 ans
De quoi modérer les emballements. Il n'en reste pas moins que Sarcelles peut être un terrain intéressant pour les investisseurs aguerris. Ainsi, selon les statistiques du Figaro immobilier, les prix de la pierre y ont déjà bondi de 22% en 5 ans quand ils reculaient de 10% à Paris sur la même période. Même l'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) le rappelle sur son site: « Sarcelles, souvent sous-estimée, offre des rendements parmi les plus élevés du département » ce qui « attire les investisseurs au budget modéré, notamment ceux qui ciblent les familles nombreuses ou les ménages modestes» . Le syndicat n'en oublie pas pour autant de mettre en garde contre les risques de vacance et d'appeler à une « analyse fine du marché ».
